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 任意売却サービス

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 任意売却のススメ!

 

住宅ローンの滞納・延滞等でお悩みなら、弊社にすぐにご相談をして下さい。迷っている時間はありません。手遅れにならないよう、今すぐ手を打ちましょう!任意売却を行って貴方のお悩みを解決致します!

 

 ここでいう任意売却とは?

 

通常の不動産の売却行為とは全く違います。民事執行法に定める競売手続きによらずに債務者(借主/貴方)の意思に基づく売却の代金をもって抵当権者等の担保権者(銀行等の金融機関)が債権を回収する手段です。具体的にいうと、債務者(借主/貴方)が住宅ローン・借入金等の支払いが困難になった場合、担保権者(銀行等の金融機関)が担保不動産を差押え、不動産競売の申立てを行い、その競売によって債権回収を計ろうとしますが、その担保不動産を競売で売却するのではなく、担保不動産の所有者と各担保権者(銀行等の金融機関)や差押権者(主に国や市町村等)の合意のもと、競売よりも有利な条件で売却することを言います。通常は一般の不動産会社ではなく、弊社のような専門の業者か弁護士さんがこの任意売却を行うことが多いです。全ての担保権者及び差押権者と残債務の返済配分調整や登記抹消交渉を行い、同時に不動産を売却することは非常に高度の法律知識・交渉力・経験が必要です。

 

 下記の一つでも当てはまる方はすぐにお電話下さい!

  • 今まで何とか住宅ローンを支払ってきたが、今後毎月きちんと支払えるか判らない。
  • 住宅ローンの借入先金融機関から督促状・催告状が届いた。
  • 自営業者で住宅ローン以外の借入金があり、返済が滞り悩んでいる。
  • とにかく破産だけは避け再生の道を探したい。または、破産できるだけの負債が無い。
  • 住宅ローンの一括返済を求められている。
  • 担保不動産の競売開始決定通知が届いた。

 

 任意売却に際し、お手持ち現金の持ち出しは一切ありません!

 

  • 担保不動産を任意売却する際に、基本的には貴方のお手持ち現金の持ち出しは一切ありません。通常売買の場合は、売却代金の全てが担保債権者側に返済充当されてしまうのですが(売却代金<債務総額)、弊社が間に入り、金融機関と交渉して、売却に係わる様々な諸経費を返済分から控除してもらい、今後の生活の為にお持ち現金をできるだけ残しておきたいご要望にも誠意を込めて粘り強く債権者側と交渉いたします。
  • 私どもは弁護士、司法書士ではありませんので相談料等も頂きません。基本的には貴方のお金の持ち出しはございません。しかし残念ながら国税等の滞納金だけはお支払い頂かねばなりません。
  • ※ 債権者と交渉時の債務者側の収入状態により条件が変動する可能性がございます。毎回個別の事案、経済情勢によって差異がありますので、詳しくは相談時に弊社担当にお尋ね下さい。

 

 任意売却のメリット

 

  • あくまで任意売却は一般の取引であり、売却価格は市場価格ですから、競売に比べてより一般市場価格に近い金額で売却できますので、より多くの債務を返済できます。
  • 競売手続きのように手間と時間がかかることもありません。
  • 債務者にとっても、他人に知られずに不動産を売却して債務を弁済できます。
  • 競売と違い近隣居住者に事情を知られず、一般の売買物件として秘密裏に不動産を売却できます。
  • 任意売却後の残債務の返済も柔軟に対応してもらえます。
  • 通常不動産を売却する時に支払わなければならない下記の費用が債権者返済分から控除できます。
      (借主/貴方のお手持ち現金負担分は0円です。)
      ○ 売却に係わる仲介手数料
      ○ 滞納管理費・修繕積立金等(マンションの場合)
      ○ 抵当権及び差押登記の抹消登録免許税、司法書士報酬
      ○ 抵当権解除による書類代
      ○ 市町村への滞納住民税・固定資産税等が原因で差押登記の入った場合の当該滞納住民税・固定資産税
      ○ 引越し費用、転居先の賃貸借契約に係わる諸経費等(債権者により上限金額の設定があるところがございます。)

 

 任意売却のデメリット

 

  • 任意売却のためには、全ての担保権者の同意が必要です。登記されている権利者が登記の抹消に協力してくれなければ、市場価格により売却することができません。一人でも任意売却の反対者がいると頓挫してしまいます。
  • 売却代金は通常法的な優先順位に基づいて配分されますが、任意売却には裁判外の和解という性格があり、債権者が了解すれば、売却代金の配分が法的な優先順位と異なっていても差し支えがありません。ただ、売却代金の配分が法的な優先順位に縛られない所から、債権者間の配分の調整が難航する場合があります。
  • 保証人がいる場合、売却の同意が得られない場合もしくは保証人と連絡が取れない場合、任意売却が行えない場合があります。

 

 競売まで進んだ場合のデメリット

 

  • 所有者と買主との不動産の売却の合意がないまま(面会もなし)強制的に売却されます。物件の現況が把握できないリスクを考慮した金額の為、相場よりかなり安く売却されてしまいます。その為、残債務をほとんど返済できない上、更には即座に対象不動産の立退きを迫られます。多額の負債を長期にわたり返済していく事は大変な事です。途中で断念して自己破産を申請したりするケースも目立っています。
  • 立退きを余儀なくされた場合、引越し代はもらえません。競売によって売却された代金は全て担保権者への返済にあてられる為、その中から引越し代などの立退き費用を都合してもらえることはありません。裁判所からの強制的な退去命令もありえます。
  • お持ちの不動産周辺にお住まいの方に、競売になったことが知られてしまいます。物件の状態や所有者(又は占有者)の情報を調べるために、不動産業者等がチラシを撒いたり、入札を考えている多数の業者及び一般の方々が頻繁に近隣居住者への聞き込み(現地調査)を行うことがよくあります。
  • さらに、日本経済新聞・四大新聞・静岡新聞・住宅情報誌・インターネット・裁判所などで、物件内の写真をも掲載している資料が、大々的に世の中に出てしまいます。

 

 知り合いの不動産業者では出来ないですか?

 

  • 一般の不動産業者が任意売却に精通しているとは限りません。任意売却を扱ったことのない業者や、多少の知識はあっても、成功に導くノウハウを持ち合わさない業者がほとんどです。知り合いといえども、任意売却に精通していない、一般の不動産業者に任意売却をまかせるのは避けるべきです。

 

 任意売却後の残債務の支払いはどうすれば良いか?

 

  • 無担保債権として残った債権の多くは、住宅ローン会社または金融機関からサービサーという債権回収の専門会社に譲渡されます。その後は、債務者はサービサーと交渉することになります。一般的にはサービサーは無担保債権を残債務の1~2%で買い取るため、債務者は残債務の5%位の一時金を支払うことで残債務の処理が出来ます。また、一時金が無い場合は債権者との交渉により毎月5,000円~20,000円台くらいの間での分割返済でまとまるケースが多いです。

 

 サービサーとは

 

  • サービサーとは債権回収の専門会社です。不良債権処理という社会的な課題に対処するべく制度化されました。金融機関などから回収の委託、あるいは債権を譲り受けて、債権の回収を行います。それまで弁護士にだけ認められていた他人の不良債権回収の業務を民間に開放すべく、平成10年10月にサービサー法が成立しました。

 

 安易にしてはいけないこと

 

  • 所有名義の変更(知人への代位弁済等を含む)
  • 賃借権の設定
  • 抵当権消滅請求(滌除は平成15年6月民法・民事執行法改正で廃止)
    いくらご自身所有の不動産とはいえ、勝手に他人に名義を変えたり、賃借権を設定したりしても無意味です。民法が改正されて現在の抵当権消滅請求もあまり効果的な方法ではなくなりました。上記のようなアドバイスをされても、決してそれに乗らないように注意してください。後に悪質な債務者という烙印を押され、事態を解決できるものも解決できなくなってしまいます。

 

 滞納初期からのフローチャート

 

滞納3ヶ月で事故案件として個人情報センターより通知、若しくは登録がされます。登録が完了するとクレジットカード類の使用が出来なくなります。

滞納6ヶ月で今までの支払期間の猶予がなくなる「期限の利益の喪失」となり、ローン残高全額の一括請求がその金融機関又は、保証会社から通知されます。

競売、若しくは任意売却によって債権者は債権回収の処理をします。

金融機関、保証会社より残債額のお知らせと支払方法の連絡がきます。

債権者と交渉により毎月5,000~20,000円台くらいの支払額でまとまることが多いです。金融機関によっては支払督促をおこして支払額を調停にて決めるところもあります。

その後、数ヶ月~1年後位にサービサー等へ債権譲渡されます。尚、残債務は債務者には何の通知もなしに譲渡することができます。

 

 現在、競売にかけられてても諦めてはいけません!

 

  • 開札日の前日まで不動産競売事件の取下げが可能です。実際には全ての担保権者や差押権者との協議や物件の購入者を探す時間をいただきたいので、少なくとも開札日の30日前までにはご連絡して下さい。仮に30日を切っても、最終手段として弊社で直接買取り(一般の買主を探す時間的余裕がないので仲介ではもはや対応できない理由から)を行い、前記債権者の協議を全力を挙げて最後まで諦めず、任意売却の成立を目指し努力致します。

 

 任意売却に関する相談料は無料です! 

 

  • 住宅ローン滞納問題、任意売却、競売に関するご相談は無料です。

 

 弁護士の先生方へ

 

任意整理に伴う不動産処理をお手伝い致します!

 

破産管財人としてお仕事をされる中、および、先生方が依頼された任意整理案件の中で、先生方のお手を煩わせる不動産物件の売却、各担保債権の抹消処理の部分をお手伝いさせていただきます。
先生の依頼主様にとって少しでも有利な条件になるようスピィーディーに売却いたします。住宅金融公庫や各金融機関、更にはノンバンク、サービサー等の交渉も弊社で行います。
弊社引受けの諸条件につきましては、できるだけ柔軟に対応させていただきます。案件の早期処理をお考えでしたら、是非とも弊社にご一報して下さい。

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